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日照市新出台《日照市商品房预售资金监管办法》!

楼市小咖2018年09月12日 17:33   
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[导读]买房置业对于市民来说是人生中的一件大事。开发商能否如期交房至关重要。我国实行房屋预售制度,对预售资金进行有效监管,确保资金用于项目建设是确保房屋如期交付关键。
  买房置业对于市民来说是人生中的一件大事。开发商能否如期交房至关重要。我国实行房屋预售制度,对预售资金进行有效监管,确保资金用于项目建设是确保房屋如期交付关键。
  商品房预售资金,是指房地产开发企业预售商品房时,购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款。
  为规范商品房预售资金监督管理,维护商品房交易双方合法权益,促进房地产市场健康发展,2014年,我市制定了《日照市新建商品房预售资金监管办法》,对预售资金进行监管,自实施以来,取得了良好的成效。近日,新的《日照市商品房预售资金监管办法》出台,办法由原来的二十六条扩充至三十三条,对监管银行及账户、预售资金收存、支出和使用等做出了更详尽明确的规定。
  房地产主管部门、监管银行、预售人三方签订资金监管协议:设立监管账户
  具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件的银行机构,经房地产主管部门审核确认后,可以列入商品房预售资金监管合作银行(以下简称监管银行)名录,配合开展商品房预售资金监管业务。
  预售人应当选择监管银行名录内的商业银行,开立商品房预售资金监管专用账户(以下简称监管账户),并与房地产主管部门、监管银行三方签订商品房预售资金监管协议。
  商品房预售资金监管协议主要包括下列内容:
  (一)当事人的名称、地址;
  (二)监管项目的名称、坐落位置;
  (三)监管账户名称、账号;
  (四)监管项目范围;
  (五)监管资金使用节点;
  (六)监管资金的收存、支出、使用方式;
  (七)违约责任;
  (八)争议解决方式。
  预售资金收存:预售人(房产开发企业)不得直接收存房价款
  商品房预售资金应当全部存入监管账户,预售人不得直接收存房价款。
  预售人与预购人网签商品房预售合同后,预售人向预购人出具《商品房预售资金监管交存通知单》。预购人凭《商品房预售资金监管交存通知单》将预售资金存入监管账户后,房地产主管部门按规定办理商品房预售合同备案。
  预购人申请按揭贷款(含商业贷款和住房公积金贷款)的,书面委托贷款银行将发放的按揭贷款足额转入监管账户。
  支出与使用:5个控制节点控制,直至房屋所有权首 次登记
  商品房预售资金监管标准,是指商品房预售项目完成建筑安装和区内配套等工程建设、达到竣工综合验收条件所需的单位建筑面积费用;应当实行商品住宅全装修的,还应当将装修费用计算在内。商品房预售资金监管标准,由房地产主管部门组织相关专业机构结合区域、建筑结构、用途等因素综合测定,并定期调整公布。
  商品房预售资金监管额度,应参照预售资金监管标准、规划面积、项目配套设施和施工进度等因素确定。
  商品房预售资金进入监管账户后,当资金总额达到既定监管额度后,预售人方可自行提取监管额度以外的资金,并优先用于预售项目工程建设。
  商品房预售资金监管按照工程建设进度一般分为5个控制节点,分别为预售许可、主体结构完成一半、主体结构封顶、单体竣工验收合格、房屋所有权首 次登记。
  监管资金留存比例,是指监管账户中的资金余额占商品房预售资金监管额度的百分比。当取得预售许可时,监管资金留存比例为70%;主体结构完成一半节点时,监管资金留存比例为50%;当主体结构封顶时,监管资金留存比例为20%;当单体竣工验收合格时,监管资金留存比例为10%;当取得房屋所有权首 登记证书时,监管终止。对于高层、超高层或者大体量建筑,以及使用装配式建造技术的房地产开发项目,可增加1-2个控制节点,但监管资金留存比例不突破上述规定。 
  预售人申请使用商品房预售资金监管额度以内的资金,应当按照工程建设进度控制节点提出用款申请,并不得突破本办法第十八条规定的监管资金留存比例。预售人应当提交以下材料,并对材料的真实性负责:
  (一)用款申请表;
  (二)工程建设进度相关证明材料及影像资料:
  1.预售许可节点,提供基础工程质量验收证明、预售许可证明;
  2.主结构完成一半,提供施工企业、监理机构证明;
  3.主体结构封顶,提供主体结构工程质量验收证明;
  4.单体竣工验收,提供单体工程竣工验收证明;
  5.房屋所有权首 次登记,提供房地产开发项目房屋所有权首 次登记证明材料。
  (三)预售人已经向施工单位,提供已经付款相关证明;预售人拟向上述单位拨付款项的,提供对方指定的银行账户;
  (四)法律、法规规定的其他文件材料。
  与企业信用挂钩:信用较好的企业适当放款额度
  房地产主管部门对预售人信用评价为AAA级的,在信用评价有效年度内,申请预售许可项目的,在其他法定条件具备的情况下,工程形象进度达到总层数的1/5即可提报申请资料;降低5个百分点商品房预售监管资金留存比例(不含房屋所有权首 次登记节点)。信用评价为AA级的,降低3个百分点商品房预售监管资金留存比例(不含房屋所有权首 次登记节点)。预售人出现失信行为被降低信用等级的,取消相应优惠政策支持。 
  在主体结构封顶控制节点之前,预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金,但不得突破监管额度的30%。
  本办法自2018年10月1日起施行,有效期至2023年9月30日,《日照市新建商品房预售资金监管办法》(日建发〔2014〕98号)同时废止。

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