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重磅 | 比房产税更狠,空置税要来了?

鹤阳子2018年10月25日 11:31   
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[导读]近日,国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴表示,为了逐步烫平房地产泡沫,房地产税应该分类进行,率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税,然后再从容
  近日,国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴表示,为了逐步烫平房地产泡沫,房地产税应该分类进行,率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税,然后再从容考虑物业税。
  内房股普跌!国内空置率到底有多少?
  仇保兴强调,中国房屋空置率比较高,像鄂尔多斯空置率达到70%,北京空置率在10%~20%,而从国际上看,一般推出空置税的国家住房 空置率在5%左右。
  因此,其指出,物业税可以等5年,但消费税、流转税、空置税先行,从而烫平房地产泡沫。仇保兴认为,前三种税先行,房地产泡沫就可以烫平而不是刺破,对于保持居民消费能力和财富存量是很有好处的。
  受此消息影响,香港上市的内房股普跌,截至收盘,佳兆业集团跌13.04%,融创中国跌7.97%,绿城中国跌6.83%,碧桂园跌6.74%,中国恒大跌5.99%,融信中国跌4.46%

  北京空置率高达20%,这个结论让很多人大吃一惊。
  且不论这个数据真实与否,中国住宅的空置率之高,早已不是新话题。只要夜晚到郊区新城的楼盘看看,基本都是乌黑一片。从小区“亮灯率”,就可简单窥见住房 空置的真相。
  那么,为什么会出现大量住宅空置?
  其中一个原因是,房价上涨预期强烈,空置成本相比于上涨收益,基本可以忽略不计。
  同时,在二手房的交易上,一直敞空的次新房反而能卖更高价钱。所以,不少业主宁愿空着也不愿出租
  另一个原因是,大量的新盘位于人迹罕至的郊区,夜晚连灯都不会亮。
  虽然当初在概念炒作之下,房价一路上行,但几乎无人接盘,出租率更是少得可怜,想要不空置也难。
  长期以来,我国住房的空置率一直都是一个谜题。
  虽然“亮灯率”可以提供最直观观察,但终究只是微观数据。我国每年出售的新房高达1700万套,这些房子流入市场,究竟是用来自住,还是出租,抑或长期空置,一直都没有明确答案。
  这方面,有一些第三方数据可作为参考。
  一个数据是,中国家庭金融调查与研究**发布的“城镇住房 空置率及住房市场发展趋势”调研报告:
  2013年全国城镇家庭住房 空置率高达22.4%。
  其中重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。

  今年6月,香港对新房征收空置税。
  对于捂盘一年以上的新房征收5%左右的空置税,通过这种举措,刺激新房上市交易。
  香港的空置税只对新房征收,存量房源不在其列,其意图很简单,以税收成本防止开发商捂盘惜售,从而刺激新房入市,进一步缓解楼市供求紧张的局面。
  事实上,香港人多地少,住房一直都相当紧张。住宅空置率已从2010年的4.7%下滑到如今的3.7%,在国际上也算是合理水平。
  与之对比,加拿大温哥华更进一步。
  2017年,温哥华就推出空置税,对空置的住宅按照1%房价按年征收空置税。
  空置的界定标准是一年内居住不满6个月,当时共确定8000套房子符合空置标准。
  在具体操作上,温哥华要求业主自主申报,并辅之以水电数据作为参考。
  如果存在虚假申报或造假情形,将被课以1万加元(5.32万人民币)的罚款。
  温哥华的空置率也仅有5%,即便如此,空置税还是粉墨登场。
  香港和温哥华的例子说明,征收空置税并不难,而且也能起到立竿见影的效果,但回到内地,空置税果真有可能落地吗?
  实际上北京住建委早在2010年就提出对“不住不租不卖”的空置房征税,但当时由于住宅物业布局分散、数量多,且产权界定、统计口径、征收标准饱受争议,因此,空置税未能进入实际操作阶段。如今再提空置率,支持的呼声很高,但也有专家提出难以界定,没有实际意义。
  社科院支持开征空置税。
  在今年5月中国社科院发布的《中国房地产发展报告(2018)》提出,房地产调控的目标是“让全体人民住有所居”,而不是为了增加财政收入,因此这份报告建议用“空置税”来替代房产税,从而增加住房持有成本,提高住房利用效率。
  上述报告还提出,空置税对象可以锁定在非家庭自用住房而不出租的家庭,而对家庭自用住房,即便是空置也不宜征收。
  专家担心起不到实际效果,空置税征收难度大
  为精准遏制投机,分拆细化房地产税的思路初衷无可厚非,却面临不小的现实困境。空置税的概念并不新鲜,直奔主题“房子是用来住的,不是用来炒的”,但是放在国内不同城市的分层现实里,主题就容易千变万化了。
  首先空置率很难计算,谁来界定如何界定都存在很大争议,征收难度大,必然导致征税成本很高;其次如果**城市的空置率尚有蓄意涨价之嫌,那么很多三四线城市的房子便是想卖卖不出去。
  而经济学家、原北京大学国发院教授薛兆丰认为,空置率没办法客观计算。例如,我有两套各50平方米的房子,自己住了其中一套,那么可以说另外一套50平方米的房子是空置的。
  当然,如果政府真的要对我那一套50平方米的房子征税,我也有很多对策。怎么证明房子是空置的?看水表还是看电表?事实上,不管看的是水表还是电表,我都很容易雇人定期去开开水龙头开开电闸,让里面的水表电表动一动。这样除了平添一种新的职业,像遛狗一样遛房以外,空置税起不到任何实际的效果,而只会扭曲市场对房型设计的实际需求。
  单一的增加空置税解决不了问题,要抑制楼市过热,仅仅是空置税还不够。其中包括消费税、空置税等的一系列安排,也包括如何处理与土地出让金的关系,不只是简单增加税种的问题。
  房地产的泡沫要消,确实不能一脚踢破。相当一部分人认为房地产税尤其相对狭义的房产税,设计初衷仅仅是控制房价的手段和地方增加财政的途径,这两种思路或许有人会故意迎合,但一定不是顶层设计房地产税的本意。

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