公积金贷款优惠大缩水 最高可贷额度下调 贷款利率上升

　　住房贷款政策的调整范围从商业贷款扩大至公积金贷款。11月3日，住建部等四部委联合下发通知，规定住房公积金贷款不得用于投机性购房，三套房全面叫停，二套房首付不低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。以上海为例，从11月8日为分界点对公积金贷款利率政策进行调整，上海公积金管理中心规定，在2010年11月8日（含）以后受理并签订借款合同的，按新规利率执行；11月8日前受理并签订借款合同的，其贷款利率则按调整前利率执行。

　　事实上，今年以来，各地的住房公积金贷款政策已经进行了多次调整。其中包括公积金装修贷款的叫停、公积金贷款最高额度的下调、利率的上升以及最近的对第二套改善型住房首付比例和适用利率的上调。

　　最高可贷额度下调

　　按照2009年的住房公积金政策的相关要求，对于符合一定条件的上海购房人来说，可以使用的公积金贷款额度最高可以达到110万元。最高额度来自，对首次购买普通自住房，且有两个人及以上参与贷款的借款家庭，每户家庭最高贷款限额仍为60万元；若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额仍为80万元。此外，贷款人还可以申请到住房公积金装修贷款，公积金装修贷款的标准为最高1000元/平方米，最高额度则可以达到30万元。

　　但是，今年以来上海的公积金贷款政策进行了多次调整，除叫停公积金装修贷款外，每户家庭的最高公积金可贷额度也降至了60万元。

　　其中，对于购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下，或按规定购买经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。此外，对于为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。按照最新的公积金贷款政策要求，对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款和第三套住房及以上家庭住房停止发放公积金贷款。

　　不过，从全国的情况来看，下调公积金最高可贷额度的城市并不多。如在北京，单个家庭购买住房时可申请的单笔最高公积金贷款额度仍为80万元。据了解，北京市住房公积金贷款测算方法是：首先计算本人及共同申请人的月收入，月收入=个人住房公积金月缴存额/住房公积金缴存比例；在此基础上，以申请人的家庭收入（指通过上述计算方式计算出的借款申请人及共同申请人的月收入之和）留足40%生活费后所剩余额，再除以申请贷款年限等额本息还款的每万元贷款月均还款额的所得就是最高可贷款额。目前北京对于第二套改善型住房的最高可贷额度也没有进行差异化区分，第二套非改善型住房、第三套及以上则停止发放公积金贷款。

　　贷款利率上升

　　除了在可贷额度上进行调整，全国各地的公积金贷款利率实行统一调整。今年以来，利率调整分作了两个步骤。

　　一是从2010年10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。

　　第二步调整则是住建部等四部委联合发文，住房公积金贷款不得用于投机性购房，三套房全面叫停，二套房首付不低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。对于第二套改善型住房的公积金贷款来说，贷款期限在五年以下，适用的贷款利率为3.85%，贷款期限在五年及以上，适用的贷款利率为4.46%。如在上海，就是以11月8日作为分界点，在2010年11月8日（含）以后受理并签订借款合同的，按新规利率执行；11月8日前受理并签订借款合同的，其贷款利率则按调整前利率执行。

　　表1：近期公积金住房贷款利率调整表

　　因此，除了新增的住房公积金贷款外，存量的公积金贷款将从明年1月份起进行利率的调整，如对于5年期以上的公积金贷款，适用的利率将由原来的3.87%上调至4.05%。我们以80万元30年期的公积金贷款等额本息还款为例，在利率调整前，月供3759.61元，利息总额为55.3459万元。利率调整后，月供3842.42元，比调整前每月多支付82.81元，利息总额为58.3271元，比调整前总共多支付近3万元。

　　第二套改善型住房标准出台

　　尽管公积金贷款的利率进行了上调，但是与商业住房贷款相比较，其利率仍然具备一定的优势。如央行目前五年期以上商业贷款的基准利率为6.14%，以85折的住房贷款优惠利率来计算为5.219%，而公积金贷款首套房和第二套改善型普通自住房的同期限利率分别为4.05%和4.46%。

　　但是，由于公积金贷款也开始实行差异化管理，贷款的对象仅限于首套房和第二套改善型普通自住房，此范围之外一律暂停发放公积金贷款。因此，购房人必须对照相应的要求，判断自己是否属于可贷范围。

　　首先，在公积金贷款的发放过程中，对于“首套房”的确认有一定的标准。按照最新政策，对于购买首套住房的认定，以借款人家庭从未使用过住房公积金贷款购房，及由借款人提供经房管部门认定的其家庭成员（包括借款人、配偶及未成年子女）名下无成套住房登记作为依据。

　　上海市对于购买改善型第二套住房的认定，其标准为以借款人家庭成员（包括借款人、配偶及未成年子女）名下在房管部门登记信息反映实际仅持有一套住房，且人均住房建筑面积低于统计部门公布的上一年度全市人均住房建筑面积为依据。根据统计部门公布的数据，去年上海市城镇居民人均住房建筑面积为34平方米。也就是说，如果借款人家庭人均住房建筑面积超过34平方米，第二次贷款购房，即认定为非改善型住房。

　　从2010年5月开始，北京公积金贷款对于第二套房的认定标准与商业住房贷款一致，采取“认房又认贷”原则。目前北京使用的是限制公积金二套房贷的临时措施，据介绍，北京所执行的标准为是统计部门公布的2007年城镇人均居住面积27.07平方米。也就是说，借款人家庭人均住房建筑面积不能超过27.07平方米，第二次贷款购房，才可认定为改善型住房。据悉，北京的相关细则即将正式出台，在细则中对于第二套改善型住房的认定，可能采用北京市2009年的统计数据，人均住房建筑面积不得超过30平方米，第二次贷款购房，可认定为改善型住房。

　　表2：公积金贷款政策一览表

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