房产税改革能否成为楼市稳定器需看制度的完善性
在房地产调控愈加严厉的敏感期,每一次关于房产税的消息都会引起楼市波动,即便消息并不一定准确。
唯一确定的,是推进房产税的改革方向。9月29日,有关部门出台新一轮调控政策时明确提出,“加快房产税改革试点工作,并推广到全国。”10月底,中央关于制定“十二五”规划的建议中提出,“研究推进房地产税改革”。
几乎同时,深圳、重庆和上海传出准备推出房产税的消息,有的甚至已确定了税率,言之凿凿。尽管在全国范围内推出房产税的条件还不成熟,但经过近7年的“空转”,个别城市试点准备工作已经成熟。
房产税,正渐行渐近。
引语
“从短期看,房产税稳定市场预期的作用更大。房产税出台,哪怕只是明确征收的对象和方式,都将在很大程度上稳定人们的预期,遏制短期房价上涨。”——全国工商联房地产商会秘书长聂梅生
为何开征房产税
重交易环节、轻保有环节的税收工具虽然可在一定程度上限制投机需求,但容易变相推高房价
“房产税改革主要是加快推出房地产保有环节的税收,类似于此前人们常说的物业税。”中国房地产研究会副会长顾云昌告诉记者。
而房地产市场上之所以投资投机成风,造成房价过快上涨,一个很重要的原因就在于房产持有成本过低。在房价上涨的预期下,拥有多套房产的家庭,很少考虑将房子出租或尽快出售,而是待价而沽。其结果不仅放大了房地产市场的供求矛盾,而且导致大量房屋空置,二手房市场发展缓慢,房屋租赁市场供应短缺,房价和房租都居高不下。
2003年以来的数次房地产市场调控,税收都是重要的调节工具。但这种调节主要体现在交易环节,如对5年以内的二手房交易征收5.5%的营业税等。这种“重交易环节、轻保有环节”的税收工具,虽然可以在一定程度上限制投机需求,但在房地产市场供求失衡的情况下,交易环节的税负十分容易转嫁给购买者。
全国人大财经委副主任贺铿认为,尽快开征房产税,增加住房保有环节的成本,可以有效遏制投机。顾云昌则表示,开征房产税也可以为地方政府提供较为稳定的收入来源,解决分税制改革以来地方财政过度依赖土地出让金的状况。土地财政不是长久之计,通过征收房产保有环节税来增加地方的收入,更加合理、稳定、细水长流,也体现了社会公平。未来,房地产税逐步取代土地出让金是有可能的。
百姓会不会增负
应该采取累进税率,在起点税率较低的情况下,面积越大、套数越多,税率就越高
尽管征收房产税对稳定市场和财税制度改革都有好处,但征税消息一出,不仅开发商和楼市投资者担心,普通老百姓也很不安。
今年6月,张洋在北京东四环外的青年路附近买了一套50平方米的小户型二手房,总价约120万元。加息以后,明年起他每月要还近4000元房贷,如果再征每年1%的房产税,相当于每个月要多花1000元。“为了这么小的房子,负担太大了。”
“享有适当的住房是每个公民的权利,一个家庭拥有一定面积、套数之内的房产是合理的,应该免税。”国务院发展研究中心有关专家表示,征收保有环节税,应该采取累进税率,在起点税率较低的情况下,面积越大、套数越多,税率就越高,持有成本也相应的越高。一般来说,世界各国房产税率大多不超过1%。如果是首套房、中小户型就应该免征房产税,或者以极低的税率征收,不增加普通百姓的居住支出。
在开征房产税的同时,还应综合考虑房产各个环节的税负。如考虑停止增收契税、土地增值税、营业税等交易环节税收,或者降低这些税种的税率。此外,由于房产税的税基是房产价值,而交税的则是家庭或个人,这就导致部分低收入家庭可能出现支付能力不足。从国外经验看,应当在出台房产税的同时,建立系统的减免税制度。
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