全国楼市基本格局未变 逼第三轮调控的酝酿

　　12月1日，中国房地产指数系统的百城价格指数报告显示，11月全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%，其中86个城市价格环比上涨，14个城市环比下跌。价格上涨的城市中，淄博上涨幅度最大，为2.50%；价格下跌的城市中，下跌幅度最大的昆山跌幅为0.57%。

　　报告显示，11月住宅价格环比涨幅的前十位城市分别是：淄博、芜湖、聊城、株洲、乌鲁木齐、昆明、赣州、青岛、湛江和呼和浩特，涨幅都处于2%-3%之间。

　　报告还显示，11月住宅价格环比跌幅的前十位城市分别是：昆山、哈尔滨、宁波、柳州、北海、南宁、银川、厦门、江门和德州。除昆山外，其余9个城市跌幅皆小于0.5%。

　　据统计，11月百城住宅价格最高的十个城市分别是，深圳、上海、北京、杭州、三亚、温州、广州、宁波、福州和南京。深圳以24601元/平方米继续排名第一位。

　　第三轮调控已在酝酿

　　海尔地产董事长卢铿担心，很有可能会出台第三轮调控。

　　张大伟认为，相比2006年和2008年的楼市调控，今年9月底开始的二次调控，虽然执行了力度最严厉的政策，但效果依然不明显。2009年楼市成交仍在增长，大部分开发商的资金压力短期不会太大，远未达到资金链断裂的危险边缘。楼市调控已到了最关键的时期。“如果楼市再次出现反弹，也使得第三波调控成为可能。”他认为。

　　住建部副部长仇保兴近日公开对媒体表示，要对地方政府调控进行监测。他的建议是，要保持房价稳定，中央和地方要协同、各部门之间要协同对房地产的调控，并组合使用调控政策；要给地方政府土地、金融、财税等政策上的工具；制作货币投放与房价波动的定量分析模型，给中央政府一个合理的模型预测。

　　曹建海认为，政府可能已经准备好了第三次调控，目前只是在等待时机，比如，房产税的出台。他认为，以目前形势看，出台的房产税措施很可能会在试点的0.3-0.4基础上提高税率。另外政府部门可能会进一步紧缩流动性，比如继续加息。

　　12月1日起，北京和多个地区将对预售资金实施专户监管。“预售资金监管政策只毖后不惩前，很可能带来部分负面效应，12月前取得预售证的项目可能延缓再开新盘，这一政策可能使得12月份的供应明显减少。而目前影响市场调控的最关键因素，依然是供应量是否能够明显增长。”张大伟表示。

　　楼市基本格局未变

　　中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海在接受记者采访时说，“调控大势已去。”

　　北京科技大学管理学院教授赵晓认为，在经济与物价“双高”增长，流动性过剩格局亦未改变的背景下，房价出现大幅下跌是极小概率事件。从市场表现看，只要开发商一降价，房子很快就会卖完，这说明供不应求的基本格局并没有根本改变。市场看不见的手在与政府看得见的手的较量，仍略占上风。

　　赵晓说这话的背景是，楼市成交量在调控两月之后也达到了历史最高点。

　　据中国指数研究院对全国的监测数据显示，11月最后一周，监测的 35 个城市中，17 个城市楼市成交量上涨。其中，温州、银川涨幅位居前列，而成都、泸州下跌较为明显。

　　以北京为例。北京房地产交易管理网数据显示，11月北京楼市期房住宅总成交量达到了10107套，继9月以后调控期再次突破万套，环比10月上涨46.6%。11月30日的成交量达到5月1日以后的记录新高。北京中原和21世纪不动产的监测表明，11月下旬二手房成交量达到6561套，环比中旬的4938套上涨超过1500套，市场反弹迹象再次出现。

　　“这使得市场很可能在12月初出现一波类似9月份的明显反弹。”北京中原三级市场研究部研究总监张大伟担忧。相比对楼市调控下调房价的担忧，购房者更担心货币的购买力下降。21世纪不动产集团市场总监林蕾说，目前北京很多全款购房者是在所谓通胀预期推动下入市的。

　　一位不愿透露姓名的房地产商表示，尽管是史上最严厉的调控，但不分地区一刀切的做法，很难收到实效。每个城市的情况是不一样的。地方政府推高地价的动力并未改变；同时，由于大力兴建保障房，很多开发商认为商品房将会越来越稀缺。

　　据了解，11月房价涨势最明显的河北地区，在有关机构抛出“环首都经济圈”概念后，环北京地区在20天内，房价出现暴涨，大批北京投资客涌入。而大批开发商也在与当地政府洽谈土地开发事宜。

　　曹建海表示，地方政府原本就是炒房的主体。让原本被调控的主体去调控房价，显然难以收到效果。他认为，二次调控的力度并不够。

　　中金证券分析师白宏炜认为，按照目前的政策，尽管政府在抑制需求，但并没有增加供应，推动房价上涨的主要因素没有变化。另外，在通胀背景下，大批寻找资金避风港的流动资金还是会选择房产。

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